Ria.ru: Сбогом на Слънчев бряг: защо руснаците продават жилищата си в България

Коментар на А и А

Материалът обобщава проблемите на руските граждани притежатели на руски ваканционни имоти, в значителна степен обективно. Моля само да се има предвид, че в голяма част от случаите продавачи на тези същите имоти, са също руски граждани и фирми. Данните са остарели, цените на имотите в градовете, и особено в София са по-високи, но най-важната част и обяснението защо руските граждани масово напускат, е в един сгушил се между многото „факти“ параграф – в сравнение с добрите времена и пика в покупките на имоти, рязко спадна покупателната способност на руската средна класа, от която произхождат голяма част от собствениците на ваканционни имоти у нас. Поради срива на рублата, обслужването на деноминиран в евро дълг е много по-трудно и кредитополучателите се принуждават да продават имотите преди това да стори руската банка, отпуснала заема.

МОСКВА, 26 март – РИА Новости. Интересът на руснаците към недвижимите имоти в България напоследък е спаднал значително: делът на продаващите сред нашите сънародници достига 70-90%, докато сред потенциалните купувачи днес не са повече от десет процента. Интервюираните от РИА Новости експерти посочват основните причини за високите рискове при покупка, ниската рентабилност при скъпа поддръжка и трудностите при управлението на обектите.

България не е същата

Експертите отбелязват, че недвижимите имоти в България отдавна са привлекателни за руснаците не само заради местожителство, но и като инвестиционен актив, до голяма степен благодарение на относителните ниски цени. Според агенцията за недвижими имоти Savills, за период от 20 години (2000-2020) над 80 хиляди руски граждани са закупили имоти.

Днес обаче пазарът на недвижими имоти в страната е в стагнация. Според брокерите днес цените на жилищата в България са паднали с 30% в сравнение с 2008 г., когато пазарът достигна своя връх. Сега цената на квадратен метър в курортните градове е 300-700 евро. В големите градове недвижимите имоти струват 850-1000 евро на „квадрат“, в София – от 900 до 1500 евро.

Интересът на руснаците към българските недвижими имоти също е намалял. Експертите дават различни данни, но всички свидетелстват за едно – руските граждани започнаха да купуват по-малко, като същевременно се отървават от обектите си.

В компанията „БГ Адрес“, техният дял сред чуждестранните купувачи в България днес се оценява на около десет процента, докато през 2018 г. той достига 60-70%. Анастасия Фалей, водещ анализатор в Prian.ru, казва, че търсенето от нашите съграждани през последните 12 месеца е намаляло с 22% в сравнение със същия период година по-рано. В същото време Ирина Мошева, партньор на агенция Savills, съобщава, че 90% от собствениците, решили през 2020 г. да се отърват от имотите си в курортите на България, са граждани на Русия. А партньорът на Lodax Estate Йордан Илиев цитира статистика, че днес в страната около 70% от продавачите на недвижими имоти са руснаци.

Сред основните причини за спада на интереса към българските недвижими имоти, експертите определят високите рискове за чужденците при покупка.

По-специално, в България няма механизми, които да защитават купувачите на жилища по време на фазата на строителството. Всички транзакции със строителите се извършват съгласно предварителни договори за покупко-продажба. Ако строителят фалира, без да завърши обекта, тогава проблемите с довършването падат върху купувача. В същото време до получаването на т. нар. Акт 16, човек закупил недвижим имот в България, не може да разчита на визови облекчения, свързани с имущество в страната.

Освен това в страната все още съществува риск да се закупи жилище, което е заложено в банка, и дори да не се разбере за това. Експерти, които отдавна работят на българския пазар на недвижими имоти, говорят за „стотици и дори хиляди случаи“, когато руснаци са купували недвижими имоти от предприемачи, започват да живеят там и след няколко години притежание на имота идват съдебни изпълнители с искане да платят на банката, всъщност друга цена на обекта, тъй като той е бил заложен. Работата е там, че българските нотариуси, удостоверяващи сделки, не са длъжни да проверяват липсата на тежести върху недвижими имоти. Властите, фиксиращи подобни сделки, също не ги спират, дори жилището да е заложено.
В същото време чужденците също имат проблеми с отстояването на правата си в местните съдилища. Няколко бивши собственици на недвижими имоти в България, изправени пред проблемни жилищни комплекси, казват, че местните закони работят само в полза на местните жители на тази страна и не защитават гражданите на други държави.

В този случай може да възникне и прословутият човешки фактор. „Ако започнете правен спор с българин, който преди това ви е говорил отлично руски, той изведнъж спира да ви разбира“, казва Роман, който наскоро едва изплати десет хиляди евро, които неуспешно бяха инвестирани в замразена българска нова сграда. Той също така припомня как при споровете по неговото дело един пенсиониран съдия просто е „забравил“ да предаде документите на друг съдия.

Партньорът на Lodax Estate Йордан Илиев признава, че нивото на цените в България е нараснало с 2,5 пъти от 2008 г., когато повечето руснаци навлязоха на пазара на недвижими имоти в страната. „Ако по-рано можехте да се почувствате крал за 500 евро, сега това едва е достатъчно, за да покриете разходите“, отбелязва той.

Илиев обяснява, че цената за притежаване на курортни недвижими имоти в България е доста чувствителна за портфейла на руснаците на фона на отслабващата рубла, тъй като всички разходи за тях са обвързани с еврото (въпреки наличието на националната валута – българския лев ).

По този начин собственикът на курортен апартамент със средна площ от 50-55 квадратни метра поема следните разходи: данък върху недвижимите имоти 0,15-0,25% от оценката на имота (50-100 евро); комунален данък – от 0,14% до един процент от счетоводната стойност, такса смет; електричество и вода (разходите за електричество ще бъдат високи, тъй като в курортните градове няма централно отопление) (средно 50-70 евро на месец); такса за обслужване на управляващите компании на жилищни комплекси (от пет до 15 евро на месец). Общо: разходите надвишават 1000 евро годишно или повече от 90 хиляди рубли при днешния обменен курс.

Българските строители признават, че подобна цена изглежда неразумно висока за руските купувачи, които получават доходи в рубли, ако имотът се използва само през летните месеци. Затова местните строителни компании в момента преориентират работата си към потенциални купувачи от Германия, България и Израел.

Въпреки това, да се отървете от лош актив може да бъде сложно. „Все още съществува риск от ликвидност. През годините на бум имаше много строителство по крайбрежието. Съответно в много райони ще има голяма конкуренция както на етапа на въвеждане в експлоатация, така и на продажба на обекта.“, предупреждава Фалей, добавяйки, че въз основа на ситуацията от последните години досега нищо не предполага, че в случай на продажба – например след пет години – ще бъде възможно значително повишаване на цената.

Освен това страната има много кратък ваканционен сезон, така че също е доста трудно да се приложи схемата „Аз си почивам и печеля от наем“, отбелязва Фалей.

Комунална лотария

Освен това жилищата в България са доста трудни за поддръжка, особено от разстояние. Пазарът на услуги на управляващи компании в страната е изключително непрозрачен, признават както участниците на пазара на недвижими имоти, така и собствениците на недвижими имоти в страната. „Нашите закони са написани за управление на градски недвижими имоти, а не на жилищни комплекси в курорти, които имат голяма територия“, казва Йордан Илиев, партньор в Lodax Estate.

Важно е да се разбере, че в България чужденците не могат да притежават земя. По този начин хората, които са закупили апартаменти в жилищни сгради, всъщност не притежават подземната инфраструктура, които осигуряват на тези къщи вода и ток. Всички мрежи са собственост на управляващи компании, а жителите на жилищни комплекси са изцяло зависими от целостта на управляващата компания. И ако тя изпълнява задълженията си лошо или силно завишава цените на услугите си, е почти невъзможно да я смените.

„Притежаването на апартамент в България е лотария с управляваща компания“, коментира Александър, който притежава няколко апартамента там.

Освен това не само обикновените хора, но и знаменитостите могат да се сблъскат с това. Поразителен пример за това е жилищен комплекс „Изумруд“, където Филип Киркоров, Надежда Бабкина и Лариса Гузеева купуват апартаменти. Поради небрежност на управляващата компания, петзвездните апартаменти, по думите на един от собствениците, всъщност са се превърнали в бедняшки квартал.

Имаше и една неприятна история с жилищния комплекс Сънсет, където се смени управляващата компания само защото сред собствениците на апартаменти се оказа високопоставен служител на Европейската комисия.

С всички горепосочени трудности, както експертите, така и собствениците отбелязват, че качеството на къщите в България често е ниско. На първо място, защото по време на строителството често се използват евтини материали. Следователно много къщи, заедно с други недостатъци, се характеризират с ниска енергийна ефективност, поради което в тях често е студено. И, за съжаление, хората, закупили къщи като „летни вили“, се оплакват, че вместо да почиват през цялата си ваканция, те са принудени да ремонтират и да оправят имота си.

Превод Алтернативи и Анализи

http://altanalyses.org/2021/04/17/ria-ru-%D1%81%D0%B1%D0%BE%D0%B3%D0%BE%...